Khi thực hiện chuyển nhượng quyền đất đai, điều kiện về công chứng hợp đồng chuyển nhượng là một trong những cơ sở để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên mà trong một số trường hợp pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng đất đai không nhất thiết phải thực hiện thủ tục công chứng.

Các bạn tìm hiểu về những trường hợp ngoại lệ này tại nội dung dưới đây nhé.

Trường hợp bắt buộc phải công chứng

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;…d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.…”

Như vậy, về nguyên tắc chung thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế về quyền sử dụng đất… bắt buộc phải công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Quy định này được lý giải xuất phát từ nguyên tắc sở hữu đất đai tại Việt Nam: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (khoản 1 Điều 2 Luật đất đai 2013). Vậy nên, việc quản lý các giao dịch liên quan đến đất đai phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được Nhà nước trao quyền xác nhận. Tuy nhiên, vẫn có 03 trường hợp ngoại lệ mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần qua thủ tục công chứng nhưng vẫn được xem là hợp pháp và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đó là:

TH1: Hợp đồng chuyển nhượng với một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

“Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

Với quy định trên, chúng ta hiểu rằng các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một trong các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không nhất thiết phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có yêu cầu.

TH2: Trường hợp chuyển nhượng trước 01/01/2008 hoặc chuyển nhượng từ 01/01/2008 đến 01/07/2014

Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này; c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Quy định trên được hiểu là pháp luật không yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng công chứng đối với trường hợp chuyển nhượng đất trong 02 khoảng thời gian sau đây:

–  Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

 Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.

TH3: Hợp đồng chuyển nhượng vi phạm hình thức nhưng đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ hợp đồng

Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Trên hết, tự do ý chí của các bên trong giao dịch dân sự cần được tôn trọng. Nhà nước sẽ công nhận và bảo đảm việc thỏa thuận giữa các bên nếu giao dịch đó tuân thủ pháp luật. Và với nội dung quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận của các bên đã được pháp luật ghi nhận. Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ 03 điều kiện sau:

(1) Được xác lập bằng văn bản;

(2) Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (có thể là trường hợp bên mua đã xây nhà trên đất, bên mua đã trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, …);

(3) Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

danluat.thuvienphapluat.vn